Vous rêvez d'un pied-à-terre à Rome, Marrakech ou New York ? Avant de signer, apprenez à connaître les règles en vigueur dans l'immobilier à l'étranger.

Acheter un appartement dans une grande ville étrangère, c'est le rêve. Plus d'hôtel à payer, un chez-soi retrouvé lors de chaque séjour, l'impression de ne plus être un touriste anonyme... Encore faut-il connaître quelques règles - et pièges - de base, car les pratiques immobilières varient d'un pays à l'autre.

Chacun a en outre ses propres règles fiscales et juridiques, souvent moins protectrices que les françaises. « Les achats les plus sûrs se font dans les grandes villes européennes et en Amérique du Nord », résume Michel Carriou, agent immobilier et gestionnaire de patrimoine chez Anna Pratt, une agence parisienne spécialisée dans l'international. Mais où que ce soit, passer à l'acte reste une aventure.

Pour commencer, il faut faire preuve d'humilité en acceptant de se faire aider. « Le plus simple est de tester des agences immobilières sur place pour trouver celle qui vous convient et qui présente de bonnes garanties. Ensuite seulement, on visite des biens », recommande Kathy Auclair, directrice du réseau ERA Europe.

Il faut également faire preuve de patience. En Grande-Bretagne, par exemple, deux offres sur trois n'aboutissent pas, car « une proposition légale d'achat ne lie pas comme un compromis de vente français », explique un responsable de Boulle International, une agence londonienne spécialisée dans le conseil immobilier à des Français.

Parmi les petits détails essentiels qu'un professionnel local doit vous expliquer figure le fait que la surface du bien ne se mesure pas partout de la même façon : « En Bulgarie ou en Italie, on compte tous les mètres carrés, y compris l'épaisseur des murs et la superficie des espaces communs », explique ainsi Gilles Corbière, le responsable de BulFra, la plus ancienne agence immobilière francophone installée à Sofia.

Des frais variables d'un pays à l'autre

Pour les frais d'agence, c'est un joyeux éventail. Ils vont de 1 % en Turquie à plus de 20 % dans certains pays de l'Est. Quant aux frais de notaire, ils gonflent du simple au quadruple. En Belgique, par exemple, « le total des frais additionnés peut atteindre 21 % pour le neuf », calcule Caroline Lucidi, « chasseur immobilier » spécialisée pour la clientèle française et fondatrice de l'agence Home Dating, à Bruxelles. A cela s'ajoute, au Royaume-Uni et en Irlande, un timbre fiscal dont il faut examiner les dents à la loupe.

« A Dublin, il n'y a pas de timbre jusqu'à 125 000 euros, mais dès qu'on passe cette barre, le taux est de 7 % », précise un commercial de Lisney, le plus grand réseau d'agences immobilières irlandais. Négocier un prix de vente peut donc permettre une économie substantielle en jouant sur les seuils fiscaux.

Autre impératif avant toute signature : vérifier le titre de propriété. Car cette notion est fluctuante selon les pays. A Londres, devenir propriétaire d'un appartement signifie en général qu'on signe un contrat-bail de cinquante à quatre-vingt-dix-neuf ans. En Europe de l'Est, « le risque de voir les propriétaires initiaux réclamer un bien naguère confisqué par l'Etat communiste n'est pas négligeable », avertit Michel Carriou.

Une variante existe en Espagne, où il arrive que certains biens soient vendus deux fois. « Il se peut même que des propriétaires vendent un appartement dans un immeuble condamné à la destruction », ajoute Brahim Mouaissi, le directeur de l'agence Fincas BM, à Barcelone. La prudence commande donc d'exiger tous les documents de propriété relatifs au bien, y compris une attestation prouvant que personne d'autre ne peut y prétendre. Là encore, les formes juridiques de ces garanties sont à considérer pays par pays.

Obtenir un prêt n'est pas si facile

Se pose en parallèle la question du financement. Si les taux d'intérêt français comptent parmi les moins élevés, les banques françaises se montrent frileuses pour financer des achats internationaux. Hélène, professeur en Ile-de-France, en a fait l'expérience : « Ma banque m'a refusé un prêt pour acheter un appartement de vacances en Espagne, alors qu'il n'y avait aucun problème budgétaire, sous prétexte qu'il me restait deux ans de traites pour rembourser le crédit de ma résidence principale. J'ai dû me tourner vers un établissement espagnol. »

Pour Christophe Crémer, le PDG de Meilleurtaux.com, une bonne façon de rassurer son banquier pour qu'il débloque le prêt est de lui donner en garantie « un patrimoine français d'une fois et demie la valeur du bien qu'on veut acheter à l'étranger ». Autre solution : passer par une banque étrangère (ou par la filiale étrangère d'une banque française). Elle sera probablement moins regardante qu'une banque hexagonale, mais aussi plus chère, avec des taux de crédit allant jusqu'à 8 %.

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